最近，关心土拍市场的人都知道，杭州连续拍出“地王”地块。3月25日，滨江区西兴单元地块被滨江集团拿下，楼面价约7.74万/平米，而3月28日，这一单价“地王”纪录被西湖区蒋村单元的另一幅地块刷新，建发集团拿地的楼面单价高达8.8万元/平米。

此前，深圳也只出现过两幅楼面地价单价超过7万的“地王”。8.8万元的价格，意味着杭州土拍的“单价”地王已仅次于上海北京，高居全国第三。

当人们谈到杭州的时候，高房价从来是一个绕不开的话题。事实上，“京沪杭深”这个概念早在二十年前就已经出现，不过那时候杭州和京沪深并列并不是因为头部企业的蓬勃和新经济的繁荣，而是因为当时，在浙江全省购房人涌入下，杭州就是房价最贵的省会城市，和京沪深处在同一量级。

一直以来，谈到杭州的房价，有两种非常流行的观点。

第一种观点认为，房价本质上是对一个城市的“资产估值”。有产业，有人口，就会有高房价，杭州的高房价，就是杭州的经济竞争力决定的。

第二种观点则认为，杭州高度依赖“土地财政”，地方政府有着卖地的渴求，有计划地推高房价。杭州的高房价是放任“炒房”，缺少“调控”的结果。

这两种看似针锋相对的观点，其实并不矛盾。在二三十年前，杭州就已经把这个问题想得非常清楚了。

曾经的杭州仇市长，2000年的时候在《杭州市委党校学报》上发表过一篇如今看来完全“开天眼”的文章，准确预言了杭州此后二十多年的发展历程。而在那段时间担任书记的王先生，最常放在嘴边的四个字，叫做“经营城市”。

如果要讲杭州市过去二三十年最重要的“主动作为”，其实就是“经营城市”。

其实，美国许多的“市政府”做的事就是“经营城市”。在美国的政治体制下，“市”（City）并不是一个当然的行政区划，一些地方的“市”本质上是一个提供公共服务的社会组织。“市”的财源是房产税，“市”通过房产税的收入提供教育、安全等公共服务，反过来又用良好的公共服务来促进房产的保值增值，最终实现良性的财政循环。

事实上，中国的“市”和上面说的这种美国“市”虽然有很大不同，但“经营城市”逻辑，是非常相似的。

地方政府的收入来源于税收（基于产业）和卖地（基于开发商预期），地方政府用财政资源提供公共服务——吸引产业和人口，有了产业和人口，就可以继续收税、卖地，形成财政正循环。

所以，推动城市房价稳健、适度增长，本身就是“经营城市”的关键目标。

早在上世纪九十年代末，杭州就制订了一个计划，要使得杭州房地产的价格逐年逐步上升，每年上涨3.5%。原因是“买涨不买落是购房者普遍的心理”，让房价稳步上涨就使得在杭州置房的购买者都可以达到投资保值增值的目的。

在衡量房价的时候，我们会用到三个最主要的维度：

其一，房价收入比，一个人，一个家庭不吃不喝多少年才能买得起一套房。这是衡量“住房可负担性”的指标。

其二，租售比。租售比决定了一套房子租出去的平均年化收益，如果租售比是40，那么就意味着在特定本金条件下，每年的租金收益是2.5%。理论上租售比越低，买房“分红率”越高，回本越快。

其三，房价年均涨幅。年均涨幅是通常用来和利率和通胀水平比较的维度。在用自有资金买房的情况下，房价涨幅超过通胀水平（或者无风险利率）在财务上合算，如果贷款买房，房价涨幅要超过贷款利率才算合算。但是由于房子是没有流动性且不可分割的资产，要让人有买房的意愿，房价每年的平均涨幅实际上要略高于前面所说的几个指标，才会对人有足够的吸引力。

1999年，五年期存款整存整取的利率是2.88%，杭州这个3.5%的目标，比长期利率水平高大约22%，如果购房人买房用的是自有资金，这个涨幅是有一定吸引力的。

细究起来，在这三个指标里，房价收入比和租售比，更多还是用来衡量房价合理性的。但真正对人购房行为影响最直接的，还是第三个指标——年均涨幅。对地方政府而言，要“经营城市”，就要锚定这个指标。

随着房地产市场的爆发，杭州乃至全国的房产，每年的平均涨幅都远远超过了3.5%。杭州经历了2011年到2016年和2021年以来两波调整，到2024年相较2000年的年度房价平均涨幅仍然超过8%。

对于没有上车的普通人来说，这个房价上涨幅度的确太快了。但对于有房产的人来说，在本世纪前二十年房子“坐火箭”式的上涨确实很爽。

言归正传，继续讨论“经营城市”。

“经营城市”是离不开产业的。即使在杭州，税收也是大于卖地收入的财政第一支柱，没有产业就没有税收，城市财政的可持续就无从谈起。

但“经营城市”对产业有更高的要求。房价是一种资产价格，它和股价一样，不仅要有业绩支撑，还需要有“想象空间”。杭州为什么一直以来不卷GDP，不卷工业产能，而是坚定支持民营经济、总部经济，支持科技创新，紧紧围绕形成高薪产业、高薪企业、高薪群体做布局，就是因为这些要素，不仅可以支撑城市的经济基本盘，更可以强化整个城市房产作为“成长性资产”的属性。

反过来，把城市“经营”得好，对产业发展也有很大帮助。良好的居住环境、公共服务，乃至对房产保值增值的预期，都是吸引企业家投资，吸引人才的因素，更多的企业家和人才的聚集，正是产业爆发的源泉。

所以，杭州房地产市场今天的格局，是市场无形之手和政府有形之手共同作用的结果。

中国今天的房价是不是太高，杭州的房价水平是不是合理，这当然是一个问题。中国当前面临的经济挑战，很大程度上就在于巨大的地产依赖，以至于在地产支柱塌陷之后，还没有任何产业能够填补这个天坑。

但地方政府能不能引导房价适度上涨，是另一个问题。有的城市选择把房价控死，譬如长沙、重庆，这当然是一种选择，但这并不是唯一正确的选择。因势利导，让城市居民通过房产增值分享发展红利，政府也实现更高的财政收入，杭州的选择也有其内在逻辑。

是时候给“经营城市”正名了。

许多城市今天面临的发展问题，其实是“唯GDP论”、“唯政绩论”导致的，因为这些理念的指导，地方政府的行为反而短期化。而“经营城市”是把城市作为一个有机体，关注城市的成长性、财政可持续性和居民财富的保值增值。

把“经营城市”做到极致，是杭州的长期主义。